Verbilligte Vermietung an Angehörige kann den Werbungskosten­abzug mindern

Mietverträge sollten überprüft werden

 

Angehörigenverträge, wie Mietverträge zwischen Angehörigen, sind oft auch von privaten Erwägungen bestimmt. Deshalb stellt das Finanzamt bei derartigen Verträgen strengere Anforderungen, als bei Verträgen zwischen Fremden:

  • Angehörigenverträge müssen klar formuliert sein, zivilrechtlich wirksam geschlossen und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden.
  • Inhalt und Durchführung des Vertrags müssen dem entsprechen, was zwischen Fremden üblich ist.
  • Vermögens- und Einkunftssphären zwischen den vertragsschließenden Angehörigen müssen getrennt sein.
  • Mieten müssen tatsächlich an den vermietenden Angehörigen gezahlt werden und dieser muss auch über die Mietzahlungen verfügen können.

Oftmals liegt die Miete für Wohnräume, die an Angehörige vermietet werden, unter der ortsüblichen Miete. In dem Fall ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen (z. B. Grundsteuer, Heizung, Versicherung, Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Hausmeister, Gebäudeabschreibungen) können nur in Höhe des entgeltlichen Teils als Werbungskosten abgezogen werden.

Neue Regelung für Abzug von Werbungskosten
Ab Januar 2012 gilt eine Vermietung von Wohnräumen als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall dürfen auch die gesamten Werbungskosten abgezogen werden.

Die verbilligte Wohnungsmiete beträgt:

  • mindestens 66 % der ortsüblichen Miete: Werbungskosten sind in vollem Umfang abziehbar
  • weniger als 66% der ortsüblichen Miete: Vermietung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten sind nur abziehbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.

Bis zum 31. Dezember 2011 ist eine Aufteilung erforderlich, wenn die Wohnung für weniger als 56% der ortsüblichen Miete vermietet wird. Bei einem Mietzins über 56% aber unter 75% muss eine Überschuss­prognose erstellt werden. Dabei wird geprüft, ob über einen Prognosezeitraum von 30 Jahren insgesamt mit einem positiven Ertrag gerechnet werden kann. Ist die Prognose positiv, sind auch die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Bei einem negativen Ergebnis sind nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallenden Aufwendungen abziehbar. Die Regelungen zur verbilligten Vermietung gelten nicht nur für Mietverträge zwischen Angehörigen.

Hinweis
Damit es bei einer Betriebsprüfung keine bösen Überraschungen gibt, sollten bestehende und neue Verträge zwischen Angehörigen von Ihrem steuerlichen Berater und einem Rechtsanwalt überprüft werden. Wir empfehlen insbesondere zu prüfen, ob eine Anhebung der Miete ab Januar 2012 erforderlich ist, damit die Mietaufwendungen weiterhin in vollem Umfang steuerlich abziehbar sind. Sprechen Sie uns an! Wir helfen Ihnen gern!

(Stand: 06.12.2011)

Wir sind gerne für Sie da

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