Verbilligte Vermietung kann teuer werden

Werbungskosten sind nur teilweise abziehbar

 

Nicht in jedem Fall werden Wohnungen oder Gewerbeobjekte zur ortsüblichen Miete vermietet. Während der Mietpreis in Toplagen in aller Regel höher liegt, lässt sich in weniger attraktiven Gebieten nicht einmal die ortsübliche Miete erzielen. Doch da auch bei Leerstand viele Kosten, wie Grundsteuer, Versicherung, Zählergebühren etc. anfallen, kann es für Vermieter trotzdem sinnvoll sein, zu vermieten, auch wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

66 Prozent der ortüblichen Miete sind die Zielmarke

Mietverträge mit Fremden werden selbst dann steuerlich anerkannt, wenn die Miete nicht ortsüblich ist. Der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten ist steuerpflichtig. Doch das Ganze hat einen Haken. Von den Mieteinnahmen dürfen nur dann die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in vollem Umfang abgezogen werden, wenn es sich um eine vollentgeltliche Vermietung handelt. Eine Vermietung von Wohnräumen gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten sind nur abziehbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.

Tipp

Damit es keine bösen Überraschungen und höhere steuerliche Belastungen gibt, sollte bei bestehenden und neu abzuschließenden Verträgen überprüft werden, ob der vereinbarte Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Mietverträge mit Angehörigen sorgfältig prüfen

Mietverträge zwischen Angehörigen sind oft auch von privaten Erwägungen bestimmt. Deshalb stellt das Finanzamt an sie strengere Anforderungen als an Verträge zwischen Fremden. Die Verträge müssen klar formuliert sein, zivilrechtlich wirksam geschlossen, tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden und fremdüblich sein. Die Mieten müssen tatsächlich an den vermietenden Angehörigen gezahlt werden. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird die Vermietung steuerlich anerkannt. Die gesamten Werbungskosten sind aber auch bei Mietverträgen zwischen Angehörigen nur abziehbar, wenn zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vermietet wird.

Beispiel

Eine 100 qm große Wohnung (ortsübliche Miete beträgt 7,00 €/qm) wird für 4,50 €/qm vermietet. Es fallen Werbungskosten in Höhe von 3.000 € an. Die vereinbarte Miete beträgt (4,50 €/7,00 €) rund 64 % der ortsüblichen Miete. Es liegt keine vollentgeltliche Vermietung vor, die Vermietung ist nur zu 64 % entgeltlich und zu 36 % unentgeltlich. Damit sind nur Werbungskosten in Höhe von (64 % von 3.000 € =) 1.920 € abziehbar. Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind (5.400 € Jahresmiete – 1.920 € abziehbare Werbungskosten =) 3.480 € zu versteuern und nicht nur (5.400 € – 3.000 € =) 2.400 €. Mit einer um nur 0,12 €/qm höheren Miete hätte sich der begrenzte Werbungskostenabzug vermeiden lassen.

(Stand: 28.07.2015)

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